Bulgarian English
Предвидим ли е пазарът на недвижими имоти у нас?

Пазарът на недвижимости остава един от най – динамичните. Тази тенденция е валидна не само в България, но и почти навсякъде по света. Недвижимостите са едновременно незаместима социална необходимост и популярна инвестиция. Какво ще рече това?

В опитите си да постигне по–атрактивно предлагане, пазарът създава алтернативни заместители на почти всичко: храни, материи, транспортни средства, горива, стоки за бита, услуги.

Единственото, което не може да „изпадне” или да бъде заместено с друг вид продукт в обозримото бъдеще, е жизненото пространство. Покривът над главата /жилището/, работното място /офисът/, мястото за търговия /търговски полощи/ мястото за отсядане при пътуване и почивка /вили, хотели/.

Това, само по себе си, предопределя и интереса към недвижимости като постоянен и незаместим. При него съществува значителна пазарна еластичност на търсенето и предлагането, на ценовите параметри, но не и „изчезване” или пълно инвеститорско оттегляне. 

Безспорно този пазар отразява бързо икономическите дадености в даден момент, а оттам възможностите на средния потребител.

Следва да се има предвид, обаче, че поведението на търсенето, което в общия случай предопределя ценовите граници на предлагането, рядко е обосновано с икономическа и инвестиционна логика.

В тази връзка статистиката е красноречива:

 

 

Година

Едностайни

Двустайни

Тристайни

БВП на човек

(€/мес.)**

Продажби

(€/m²)*

2005

933

892

855

250.00

Наеми

(€/m²)

2005

4.12

5.22

4.72

250.00

Продажби

(€/m²)

2006

958

907

944

283.00

Наеми

(€/m²)

2006

4.85

5.11

5.55

283.00

Продажби

(€/m²)

2007

1347

1281

1460

333.33

Наеми

(€/m²)

2007

5.70

5.91

6.08

333.33

Продажби

(€/m²)

2008

1280

1518

1673

383.33

Наеми

(€/m²)

2008

5.93

6.12

6.08

383.33

Продажби

(€/m²)

2009

1010

1137

1250

383.33

Наеми

(€/m²)

2009

4.43

4.18

4.19

383.33

Продажби

(€/m²)

2010

1036

994

1044

400.00

Наеми

(€/m²)

2010

4.01

3.80

3.76

400.00

Продажби

(€/m²)

2011

882

918

956

449.45

Наеми

(€/m²)

2011

3.68

3.33

3.25

449.45

 

* Данните отразяват средните пазарни цени на жилищни имоти в централни софийски райони’

** Реалният брутен вътрешен продукт на човек в паритети на покупателната сила (ППС). Данните са заимствани от НСИ

 

Анализът на тези данни, в съпоставката им с месечния БПВ на човек от населението, показва едно – ценовите параметри на този пазар не са коректно отражение на реалната покупателна способност на населението, нито на реалната себестойност на предлаганите имоти, нито дори на пазарните механизми на „заместващата облага”. Последното личи от ясната тенденция за едновременно покачване, респективно спад/срив и на продажните цени, и на цените на наемите. Логично е, че оттеглянето от инвеститорския пазар /покупко-продажби/ следва да засилва търсенето, а оттам и ценовото равнище на пазара за временно ползване на имоти /наеманите/– и обратното.

Вместо това, обаче, често сме свидетели точно на обратното: едновременно покачване или едновременен спад и в продажните, и в наемните цени на имоти.

Едно не може да се отрече – пазарният ефект на доминото в поведението на търсещите спомага за едно усилено отклонение между пазарната стойност на имотите и тяхната реална себестойност и възвращаемост. Знакът на това отклонение, в плюс или в минус, зависи от конкретния период, от обективните, но като че ли много повече, от субективните нагласи на населението, които създават модел за поведението на отделния участник.

Именно това е, което често се оказва решаващо при поемането на текущи и инвестиционни разходи в едни периоди или отказа от пазарни възможности – в други периоди.

Всичко това води като резултат редица неблагоприятни последици, несигурни перспективи и неяснота за последиците на собствените пазарни действия. Затова в момента наблюдаваме масовата тенденция редица участници да се насочват в поведението си към "очакващо бездействие".

Именно това довежда търсенето до краен и нелогичен, с оглед пазарните възможности, спад, а предлагането – до отказ от участие на пазара.

Решението - за отделния пазарен участник от страната на търсещите и предлагащите, с ясна визия за собствените си цел, потребност и възможности?

Очевидно е, че винаги има такова. И то е въпрос на правилeн подход на пазара. На правилна преценка на инвестицията и риска, на нуждите, за които се предприема, на съотношението между разходите за предприемането й и очакваната възвращаемост и, не на последно място, на документалната обезпеченост на сделката.

Сигурно е едно - независимо от моментните пазарни отклонения, пазарът на недвижими имоти е и ще остане винаги жив и жизнен сегмент. Поне докато съществува потребност за хората от земя и трайни постройки върху нея. Дотогава добрите инвестиции винаги ще имат своята съответна цена.

 

©

________________________________________________________________

Настоящата статия е с обща информационна насоченост. Тя не следва да бъде разглеждана или използвана като консултация или становище по конкретен случай. Използването на целия или част от публикувания материал е допустимо само за некомерсиални цели и при посочване на автора и източника.

СТАТИИ

ОБРАЗЦИ

ПОЛЕЗНИ ВРЪЗКИ

ТЕРМИНОЛОГИЧЕН РЕЧНИК

 
“Въображението е по-важно от знанието. Знанието е ограничено. Въображението обхваща света.”

Алберт Айнщайн