Апартамент или студио – правни рискове при покупка и наемане

Студио-апартаментите в София станаха пазарен хит.  Почти половината от всички едно- и двустайни апартаменти, предлагани за продажба или наем, са т.нар. студия. Причината за това са растящите цени на недвижими имоти в София и други големи градове, както и разрастващото се ново строителство.

Какво следва?

В момента малките жилищни имоти, и особено малки до средни апартаменти (с площ до 60 m²)  са сред най-търсените имоти. Техните продажни цени в София за периода 2021 – 2022 варира в средни стойности от 1800 до 3300 евро на квадратен метър.

Голямото търсене на малки апартаменти и по-ниските строителни изисквания по отношение на „апартаментите тип студио“, в съпоставка с жилищата, доведоха до ескалиращо строителството на студия. Те имат сравнително бърза пазарна реализация, след което излизат на пазара за препродажба или отдаване под наем, предлагани широко под името „апартаменти“. Тук е точката, където нещата стават объркани и изгубени в превода:

Апартамент или студио: има ли разлика? И каква е?

„Студио“ = „АТЕЛИЕ“, съгласно закона.

Ателието е нежилищен обект. Законът го дефинира като място за „индивидуална творческа дейност“  (Чл. 38, ал. 1 от Закон за устройство на територията – ЗУТ).

„Апартамент“ = „ЖИЛИЩЕ“ . Това значи място, предназначено за жилищно обитаване, за разлика от всяко място с индустриално, търговско,  складово или друго нежилищно предназначение (§ 5, т. 30 от ЗУТ).

За да има един имот статут на ЖИЛИЩЕ/ЖИЛИЩЕН ОБЕКТ, той трябва да отговаря на широк списък законодателни изисквания по ЗУТ и Наредба №7

По българския закон не съществува понятие „Студио“ или „Студио-апартамент“, „Апартамент тип студио“ и всякакви други конфигурации, които могат да се срещнат в пазарни обяви и дори документи за собственост. Този тип обекти не са с приравнен статут на жилищните имоти. Следователно терминът Студио е, реално погледнато, правна безсмислица, заимстваща познато понятие от други юрисдикции, коети понятие има малко общо със законодателството в България.

Новите законови промени от 2021 г. не превърнаха ли студията (ателиетата) в апартаменти?

Това е друг маркетингов мит, който придоби широка популярност. Той има малко общо с реалните законодателни разпоредби.

Единствените промени, които бяха направени (§ 5, т. 29 и т. 29а от Закона за устройство на територията), се отнасят до определяне статута на сградите, а не на отделните самостоятелни обекти в тях. След новите разпоредби, при определяне на предназначението на цялата сграда като „Жилищна СГРАДА“ или „СГРАДА от смесен/нежилищен тип“, съвкупният брой ателиета се считат за жилищни имоти – но само за тази цел.

Практическото значение и целта на тези нови разпоредби е  намаляване на строителните изисквания за строителството на жилищни и смесени сгради, с оглед включването на задължителен брой паркоместа и складови помещения.

Това обаче не променя нищо конкретно относно правния статут и предназначение на отделните обекти в тези сгради. Това включва и законово допустимото ползване (предназначение)  на имотите. Тази разлика в предназначението, която все още съществува и е в сила в България, влече за последица редица специфични

Рискове за купувачи и наематели на студия,

с които те най-често не са запознати, когато сключват договор:

• Ползване на студия (ателиета) „за живеене“  е допустимо – освен когато не е 

Изричната разпоредба (чл. 178, ал. 4 от ЗУТ) все още е изцяло в сила. Тя забранява използването на построени обекти и части от тях в отклонение на определеното им предназначение или условията за въвеждане в експлоатация. Установено нарушение води до запечатване на обекта/ забрана за ползването и прекратяване на комуналните услуги (ток, газ, парно, телефон). Това е предвидено в чл. 178, ал. 5 и 6 от ЗУТ.

Въпреки това, употребата на имоти в нарушение на документалното им предназначение е много често срещана практика. Това включва употребата на жилища за офиси, както и употребата на офиси, ателиета, магазини, сутерени, складове или гаражи за жилища. Което е същественото: тези обекти се предлагат масово на пазара на продажби и наеми като апартаменти. А записът „със статут на апартамент/жилище“ понякога присъства – като вид екстра към офертата.

Ползването на обекти не по предназначение, е към момента „толерирано статукво“, на което не се обръща специално внимание. Но, реално погледнато, живеенето в студио е незаконно и при определени обстоятелства описаните действия са възможни. Това е риск, с който всеки бъдещ купувач на студио трябва да е наясно.

• Режийни разноски

За „битови“ и „небитови“ клиенти на електроенергия, газ и отопление са приложими различни цени. Това води до значително по-високи разходи за последните. Съществува практика компаниите за комунални услуги да позволяват преминаването на ателиетата към по-евтината жилищна тарифа. Този подход обаче, има малко общо със законовите дефиниции на битови и небитови клиенти (§ 1. , точка 2а и § 1.,  точка 33а от Закон за енергетиката (ЗЕ). Каквато и практика и политики да се приемат в момента, в случая те се основават на тълкуването на всяка компания и това може да бъде променено по всяко време (вижте по-горе защо).

• Адресна регистрация

Дали може или не да се извърши адресна регистрация по постояен или настоящ адрес в обект със статут на ателие, все още е спорен въпрос, като засега не се предвижда окончателно решение. От една страна, законът изрично забранява използването на обекти извън определеното им предназначение – т.е. забранява използването на ателиета за живеене. В тази връзка има и публикувано становище на Кмета на Столична община. Ето какво гласи:

„По така изложеното Ви уведомявам, че липсва законова предпоставка да се извършва адресна регистрация по постоянен и настоящ адрес в обект „Ателие“, тъй като този обект не служи за задоволяване на жилищни нужди по смисъла на §5, т. 30 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ.“

От друга страна е добре известно, че някои общински администрации  позволяват тази практика, за разлика от миграционните власти, които не я позволяват.  Също, има съдебна практика, която поддържа практиката за адресна регистрация в ателиета като допустима (Решение от 15.12.2021 г. Административен съд – Разград по адм. д. on a.c. №242 / 2021 г. и др.). Това, обаче, са изолирани частни случаи.  Проблемът остава неразрешен към момента на законодателно равнище, както и отсъстват общо задължителни съдебни тълкувания.

Изброеното обхваща само някои от най-съществените и обичайни рискове пред купувачите и наематели на ателиета, маркетирани като студия или апартаменти, без да са запознати с разликите. Ето защо „замаскирането“ на предназначението при пазарно предлагане на имоти, е една порочна практика.

В обобщение

Въпреки всичко, студията биха могли да предложат някои преимущества на своите собственици и обитатели – първото от които следва да е, една значително по-ниска цена спрямо всеки друг реален апартамент (жилищен имот) със сходни други параметри.

Тези разлики рядко биват разбрани и взети предвид своевременно.

От правна гледна точка няма „правилно“ и „грешно“ бизнес решение. Само информирано и неинформирано. И второто има висока цена.

©  Автор: адв. Малена Шейтанова, САК, 2023

________________________

Адвокат Малена Шейтанова е специалист по гражданско и търговско право, със специализиран опит и практика в правното обслужване по сделки с недвижими имоти.

Повече информация при интерес от съдействие  тук.

Тази публикация е с обща информативна насоченост и не следва да се разглежда като правен съвет или консултация. Използването на авторско съдържание от тази публикация се допуска само с изрично посочване на автора и източника.

_________________________

Вижте още ДРУГИ ПУБЛИКАЦИИ В СЕКТОРА:

Сервитути по българското право