Правните рискове при покупката на имот са резултат от множество фактори. Независимо дали се извършва с цел да отговори на конкретни битово-житейски потребности, или да осигури дългосрочен пасивен доход и растеж на инвестираните средства, покупката на недвижимости остава инвестиция без аналог.
Покупко-продажбата на имот обаче е дълъг и нелек процес, който поставя сериозни задачи пред всяка от двете страни. Неизпълнението на всяка от тези задачи поставя потенциал за реални рискове както за купувача, така и за и продавача. Тук ще разгледаме някои от най-често срещаните правни рискове, които имат и своите конкретни финансови отражения.
Покупко-продажбите на свободния пазар най-често включват
Три етапа на сделката
-
Предварителен етап при покупката на имот: „стоп-капаро“
Стоп-капарото е заплащане на сума, за да се спре по-нататъшното предлагане на имота. Най-често в практиката тази сума се плаща на посредническа брокерска агенция, често без изрично упълномощаване от продавача. Тази практика не е добра за никоя от страните по ред причини. Най-съществената от тях е, че „свалянето на обявата“ от една агенция реално не представлява поет ангажимент за нищо конкретно – освен че една агенция ще свали една обява. Най-често имотите, обявени за продан, се предлагат от множество агенции (освен и лично от самия продавач). А посредникът, освен ако не е изрично упълномощен от продавача, не може да поеме никакви ангажименти. Той също така не може да поеме ангажимент нито за условията, нито за участието на продавача по сделката, още по-малко за изправността на документацията.
Етапът „стоп-капаро“ е моментът, когато за първи път се преглеждат на бърз прочит наличните документи за собствеността. Този преглед изисква правна компетентност и опитност.
На този етап се договарят също и най-важните условия по сделката, както и редица съпътстващи, които са ключови за следващите етапи.
Стоп капарото от гледна точка на продавача
Продавачът също е заинтересован да участва пряко в този етап: най-малко за да си гарантира получаване на платеното капаро.
Именно тук – а не по-късно, и двете страни трябва да постигнат съгласие по всички най-важни условия по сделката – цена, срокове на плащане, източник на финансиране, състояние, в което се предава имота. Това включва и статута на имота и това, дали той реално отговаря на предлаганото, защото съществените разлики в статута и предназначението на студио и апартамент са ярък пример за една възможна грешка с потенциално сериозни последици*. (*На английски тук: Studio apartments in Sofia: Legal challenges.)
На този етап се договарят и сроковете за предоставяне на документи и условията за тяхното разглеждане, включително за отказ от сделката преди предварителен договор.
Пропуските, неточното или непълно изпълнение по който и да е от елементите от този етап, поставят сделката на нестабилна основа, което създава съществени рискове за интересите на участниците по сделката.
-
Междинен етап при покупката на имот: Предварителен договор за покупко-продажба
Това е най-ключовият етап и за двете страни. В предварителния договор се изгражда цялостната конструкция по сделката. Заедно с това се извършва оценка на документацията и юридическия статус на имота по вписани данни (т.нар. „проверка на имота“). В този етап и преди сключването на предварителен договор,
КУПУВАЧЪТ ТРЯБВА ДА СЕ УВЕРИ, ЧЕ:
- Договаря със собственик;
- Правата на собственика са ясно установени в наличните документи и те отговарят на законовите изисквания;
- Собствеността не е обременена с права на трети лица – тази проверка включва, но не се ограничава само до, т.нар. „Удостоверение за тежести“ и справка за вписвания по лице и имотна партида;
- Няма индикации за права на трети, неучастващи по сделката лица, които могат да имат последващи претенции;
- Правата му по изготвения проект за предварителен договор, са защитени според договореното;
- Е одобрен за кредитирането и е запознат с условията по кредита, които съответно ще залегнат в договора;
- Разполага с договорената част от цената за този етап.
При договаряне чрез пълномощник се прилагат специални, формални и стриктни изисквания, които са ключови за валидността на сделката.
ПРОДАВАЧЪТ ТРЯБВА ДА СЕ УВЕРИ, ЧЕ:
- Разполага с необходимата документация, за да докаже собствеността си на този етап, и е в състояние да предостави всяка допълнителна, която може да се изисква от банката или нотариуса при прехвърлянето;
- Правата му по изготвения проект за предварителен договор са защитени според договореното, като това включва, първо и най-вече, получаването на плащанията по всеки етап. Тази защита не е във вид на декларативни текстове, а на ясно положена поредица от действия на принципа „плащаш – получаваш“. Не е ли свършено това, правата на продавача остават във висяща зависимост от шанса и добрата воля на насрещната страна и трети лица.
Предварителният договор за покупко-продажба е един от най-сложните договори на гражданското право. Този етап оформя цялостно конструкцията продажбата, поетите ангажименти, сроковете и санкциите за неизпълнение в детайл. Заедно с това Законът дава изрично възможността всеки предварителен договор да се превърне в окончателен, ако не бъде доброволно изпълнен.
По тези причини предварителният договор е винаги индивидуален и отразяващ спецификите на конкретната сделка и договорни условия. Масово разпространената и съществуваща у нас практика на употреба типови бланки влече множество рискове за страните.
-
Окончателен етап при покупката на имот: нотариално прехвърляне на имота
Това е етапът на изпълнение на вече заложените в предеварителния договор механизми. При правилна рамка, този етап обичайно преминава гладко и без съществени затруднения. Прехвърлянето на собствеността обаче рядко е финал на процедурата. Например, при покупка на кредит, прехвърлянето на собствеността и плащанто на цената не се случват едновременно. Продавачът получава цената дни, понякога и седмици след прехвърянето: политика, наложена в практиката, която крие своите рискове. В тази връзка съществени са правата и защитите, които би трябвало да са заложени за продавача в предварителния договор за такива случаи.
Участниците по сделката също така много рядко са основните страни по сделката: продавач и купувач. Сделката често включва участието и на други, пряко или косвено участващи лица. Това може да бъдат съсобственици, неучастващи трети лица със съществуващи или потенциални права и претенции върху имота (лица с вписани права преди сделката; съпрузи; наследници с право на запазена част), както и пълномощници, посредници (брокери), кредитираща банка, нотариус.
Всичко това изгражда дълга верига от законови и договорни отношения, всяко едно от които е свързано с конкретни ангажименти, определни срокове, разходи и специфични рискове.
Ето защо оценката и превенцията на риска, както и необходимата защита на интереса е
винаги индивидуална към конкретния случай.
Добрата инвестиция в недвижимост предоставя дългосрочна и лесна възвращаемост, включително възможност за пасивен доход. Възможните негативи последствия при неизпълнение, обаче, влекат драстичен финансов риск. Разходите само за разглеждането на съдебен спор за покупко-продажба на примерна стойност 150 000 евро, ще са около 19 000 лв. минимални разноски за страна, на брой съдебна инстанция, по приложимите законови тарифи към момента.
Навременната и квалифицирана правна помощ е единствената надеждна защита както за продавача, така и за купувача, срещу предотвратими рискове по сделки със съществен материален интерес. Консултирането и защита правата на едната страна в процеса по преговори и изготвяне на документация изключва възможността, същото лице или дружество, да извършва същата услуга едновременно и за насрещната страна по същата сделка, най-малкото заради конфликт на интереси.
Ползването услугата на консултантски и посреднически агенции не е и не може да бъде заместител на компетентната правна помощ при сделка с имот. Посреднически и брокерски агенции нямат компетентност да извършват правна консултация, изготвят договорна документация и дават съвети по правни въпроси. Въпреки това, обратното е масова практика на пазара със своите дългосрочни последствия.
© адв. Малена Шейтанова, САК, 2024
________________________
Адвокат Малена Шейтанова е специалист по гражданско и търговско право, със специализиран опит и практика в правното обслужване по сделки с недвижими имоти.
За възникнали въпроси към автора, контакти тук.
Тази публикация е с обща информативна насоченост и не следва да се разглежда като правен съвет или консултация. Използването на авторско съдържание от тази публикация се допуска само с изрично посочване на автора и източника.
