Автор: адв. Малена Шейтанова, САК
Общото название „сервитут” обхваща случаите, при които един недвижим имот обслужва определена нужда на друг имот. В различните нормативни актове се срещат още понятията „право на прокарване”,„право на преминаване” и др.. Законът за водите дава единственото за момента легално определение на сервитутите /чл. 103. от Закон за водите/: „Поземленият сервитут е тежестта, наложена върху един недвижим имот, наречен служещ имот, в полза на друг недвижим имот, наречен господстващ имот, който принадлежи на друг собственик.”.
За служещите имоти, в които има налични сервитути, възникват различни органичения в ползването. Това означава, че собственикът на служещия имот има задължение за осигуряване на достъп, ограничение в застрояването и трайните насаждения /чл. 67 от ЗУТ, чл. 64, ал.3, т.2 от ЗЕ и Наредба №16 за сервитутите на енергийните обекти, чл.106 от Закона за водите и др. /. Тези ограничения касаят най–често определена част или ивица от имота, чиито размери се определят договорно или по закон, въпреки че самите сервитутни права „тежат върху целия имот и всички негови части”.
Сервитутите са широко приложими при изграждане и разширение на обекти на техническата и енергийната инфраструктура, както и общо при случаите, в които за достъпа от един имот до друг имот е необходимо преминаването през трети имот /чл.192 от ЗУТ/.
В действащото законодателство липсва единна уредба на сервитутите, което създава редица практически затруднения. По ред причини за участниците често възникват актуални въпроси, които с течение на времето нерядко се оказват неизяснени.
Как възникват сервитути в частни имоти? Няма еднозначен отговор на този въпрос. За сервитутите, които възникват от договор, общият ред по ЗУТпредвижда, че „Право на преминаване, както и правото на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужди имоти се учредява с писмен договор между собствениците на поземлените имоти с нотариална заверка на подписите“.
За прокарване на ВиК инфраструктури Законът за водите предвижда, че правото на водопрокарване се установява по споразумение, а при липса на такова, с акт на компетентния орган.
Законът за енергетиката предвижда специален ред за възникване на сервитутни права в частни имоти и той включва изплащане на еднократно обезщетение на собствениците на имоти частна собственост /чл. 64 от ЗЕ/ и влязъл в сила Подробен устройствен план. Уреден е специален ред за оценяване на сервитутното право при липса на споразумение. За разлика от изброените по–горе, сервитутите в имоти публична собственост възникват без необходимост от заплащане на обезщетение /чл.67, ал.2 от ЗЕ/. Същевременно операторите на преносни и разпределителни мрежи ползват безвъзмездно части от сгради и прилежащите им поземлени имоти за монтиране на средства за измерване и други съоръжения, свързани с доставката на електрическа и топлинна енергия и природен газ /чл.67, ал.3/. Уреден е и още един специален ред за възникване на сервитути за енергийни обекти. В случай че сервитутната зона попада в имот, за който в полза на титуляря на сервитута е учредено право на строеж, сервитутът върху имота се уговаря в акта за учредяване право на строеж /чл.64, ал.8 от ЗЕ/.
Очевидно е, уредбата в сферата на сервитутите е свързана със сериозна законодателна еквилибристика.
Как се установява наличието на сервитут в имота? Законът предвижда вписване на учредените сервитутни права в кадастър и имотен регистър.
Вписването, обаче, не е част от предпоставките за възникването на сервитут, а те са: сделка, акт на компетентен орган или основания за възникване на законов сервитут. В тази връзка следва да се има предвид, че съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър, вписаните данни в кадастъра относно местоположението, границите, собствеността и ограничените вещни права, се считат за доказателство относно тези обстоятелства до доказване на противното /чл. 2, ал.5 от ЗКИР/.
Ето защо в практиката се срещат случаи, при които собствениците на недвижими имоти не са запознати, че в техните имоти има учреден сервитут. На практика това се случва когато имотът е придобит след прокарването на съответните съоръжения и сервитутът не е бил отразен в кадастъра, в имотния регистър или и в двете. В този случай е възможно да възникнат редица дискусионни въпроси.
Отсъствието на единна и изчерпателна уредба, както и честото практическо отсъствие или несъответствие на актуална информация относно наличните свервитутни права и енергийни съоръжения, често предпоставя риск от несигурност в отношенията между собственици на имоти и титуляри на сервитутни права. Тези непълноти следва да намерят разрешение в последващото развитие на законодателството.
©
, 2013 г.
__________________________________________________________________
Настоящата статия е с обща информационна насоченост. Тя не следва да бъде разглеждана или използвана като консултация или становище по конкретен случай. Използването на целия или част от публикувания материал е допустимо само за некомерсиални цели и при посочване на автора и източника.
Вижте още ДРУГИ ПУБЛИКАЦИИ В СЕКТОРА:
Ново: Апартамент или студио – правни рискове при покупка и наемане
